当房地产步入深度调整期，澳林控股集团总裁林祈陶以“稳健致远”为锚点，提出以品质服务与创新运营穿越周期。这位从大山走出的浙商，近三十年来坚守“利他”内核，以“城市会客厅”新范式撬动中小城市消费升级，为行业转型提供了务实守正、价值驱动的鲜活样本。

“我们从不追求规模，而是稳健致远，实现更高质量、可持续的发展。”7月一个烈日炎炎的上午，在杭州澳林控股集团（以下简称为澳林）总部，林祈陶对《浙商研究与资讯》说。近两个小时的访谈中，这句话，他前后重复了多次。

伴随房地产行业进入深度调整期，“阵痛期”的焦灼，一如今夏这燥热的天气。当城市建设从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”，房地产市场从过去的“供不应求”转变为“供大于求”，在市场整体下行背景下,产品力与创新力成为房企突围的关键所在。澳林提出全线产品品质再提升，商业、住宅并举发展，持续探索并不断满足消费者对于“美好生活”的诉求，以品质服务双提升和创新型运营穿越周期向新而行。

这一被视为“用长期主义穿越市场新周期”的战略，点燃了市场热情。今年以来，乐陵澳林·时代天街、南和澳林·城市之窗、临漳澳林·城市之窗等项目持续火爆，在璀璨灯火与热情人潮中焕发出别样活力，成为当地消费新地标。

作为澳林集团总裁，低调务实的林祈陶长期隐身幕后。“讷于言而敏于行”“行胜于言”是澳林老员工对他的一致印象。这次访谈，是他近来年的首次公开现身。面对笔者，林祈陶话风坦率、语调平稳，对每个问题都慢慢展开，将自己的创业经历娓娓道来。

从大山之子到商业地产领军者，林祈陶用近30年的创业历程，诠释了浙商“务实守正、利他致远”的精神内核，也为房地产行业深度调整期的转型发展，提供了鲜活的“澳林样本”。

上世纪七十年代，林祈陶出生在浙南边陲泰顺县一个普通农民家庭。“九山半水半分田”的地理环境，让“走出大山”成为刻在当地孩子骨子里的梦想。18岁那年他背起行囊离开家乡，辗转来到温州城区。

“作为裁剪学徒，每天天不亮就开工，还经常要通宵，手上磨出茧子是常事。”林祈陶从服装厂最基础的学徒起步。两年时间里，他不仅熟练掌握了服装加工的全流程，更是摸清了商业经营的基本逻辑：质量要硬，口碑要实。1995年，年仅20岁的他凑足5万元启动资金，在温州鹿城办起了自己的服装厂，开始承接本地品牌的代工订单。

彼时的温州，正沐浴着改革开放的春风，民营经济活力迸发。而服装业竞争白热化，模式多是薄利多销。林祈陶的工厂很快陷入“旺季忙死、淡季闲死”的循环。1998年，东南亚金融危机导致订单骤减，工厂最终倒闭。这次挫败让他深刻意识到：选择比努力更重要，必须找对赛道。

2001年，中国加入世界贸易组织，经济开始进入高速增长期。经济的持续快速增长，带来民众生活的巨大改变。2003年，国务院明确房地产为国民经济支柱产业，拉开了中国房地产市场高歌猛进的大幕。林祈陶敏锐观察到：“地产和汽车将进入快速发展周期，特别是老百姓住房需求持续上涨，房地产肯定是大趋势。”他坚定地把目光投向了房地产，投身地产开发，深入研究土地开发、工程管理、成本控制等房产全周期开发模块，积极蓄势储能，准备大干一场。

2006年，羽翼渐丰的林祈陶与弟弟林祈倡携手几位朋友，在江苏宿迁开启了创业之路。“宿迁是江苏最年轻的地级市，当时城市建设刚起步，安置房需求大，风险相对可控。”创业伊始，林祈陶团队选择以保障房开发切入市场。

2008年，澳林进军山东市场，在德州乐陵开发首个商业地产项目“澳林商贸城”。项目借鉴浙江义乌商贸市场的运作模式，包含小商品、建材、水暖器材、电工材料、五金交电、家具家装等10多个专业市场。

在乐陵成功开发住宅与专业市场后，澳林注意到周边区域商业配套的空白日益凸显。为真正构筑便捷、舒适的生活圈，澳林将目光投向零售业务，于2014年正式开设澳林首家零售百货——乐陵澳林·新天地购物广场。

此后十余年，澳林在中小城市布局了40多个项目，涵盖建材家居、购物中心、农贸市场等多种业态。然而，随着电商冲击和行业饱和，他意识到传统商业地产模式难以为继，创新转型势在必行。

自2012年起，中国商业地产经历井喷式发展后，陷入“过剩危机”。传统购物中心同质化现象严重，专业市场受电商冲击，客流持续下滑。在此背景下，澳林团队深入山东、河北等地展开调研，敏锐洞察到市场痛点：尽管传统商业已趋饱和甚至衰落，但中小城市现有商业模式难以满足年轻消费者的多元化需求。一方面，年轻人对新颖消费场景充满渴望；另一方面，众多品牌积极开拓下沉市场，亟需构建集沉浸式体验、松弛氛围与多元业态于一体的街区式商业综合体。

经过充分筹备，2018年澳林正式推出“城市会客厅”产品战略，首站落子河北沧州河间市。彼时，河间仅有传统商业综合体，缺乏活力与创新体验，无法满足年轻人的消费期待。澳林团队精准定位，将其打造成“微旅游、微度假基地”，旨在完善城市功能，推动消费升级与城市更新高质量发展。由此，融合商业、文化、旅游度假元素的澳林·托斯卡纳小镇应运而生。该小镇巧妙融合城市消费与沉浸式体验，引入婚庆MALL、儿童城、休闲娱乐、特色美食及沉浸式购物等高品质业态，为年轻人群及家庭提供全方位的生活消费体验。

更为关键的是，澳林高层做出开创性决策，将“文旅元素”深度融入商业运营。他们在街区中央打造近千平方米的中心广场，设置互动式音乐喷泉，全年不间断举办精彩展演、音乐演艺等活动，让市民在逛街时也能沉浸于浓厚的文化氛围之中。该项目已成为当地标志性商业体，并于2023年获评河北省商务厅“夜经济示范单位”，成为城市夜间经济的亮眼名片，也为澳林“浪漫之都，音乐小镇”主题的城市会客厅打造了样板。

 同年，澳林首次进军河北邢台南和，落地“城市会客厅”项目——澳林·城市之窗。该项目体量约7万平方米，汇聚玩乐、美食、购物、文化、时尚等丰富业态，斥资千万打造华北首家5D天幕街区。众多知名品牌纷纷入驻.如KFC、瑞幸、蜜雪冰城、霸王茶姬、熙美诚品等水吧品牌，以及酒吧、小酒馆、健身、娱乐、咖啡、茶艺、餐饮美食、饰品集合店等深受年轻人喜爱的品牌。如今，澳林·城市之窗已成为南和地标级商业综合体。

截至2024年底，澳林已在河北沧州、邢台南和、邯郸临漳及山东乐陵等地成功打造多个“城市会客厅”项目，将沉浸式、体验感、松弛感与时尚品牌相融合的休闲商业综合体模式扎根中小城市，构建起集商业、居住、办公与休闲于一体的复合型城市中心。

在国家大力推动消费提质扩容、实现商业高质量发展的战略指引下，澳林积极响应，通过打造“城市会客厅”，有效对接消费升级需求，显著提升区域商业能级与居民生活品质。这一项目不仅激活了本地消费潜力，还助力留住本土人才，培育可持续的产业生态，正逐步成为推动县域经济转型升级、促进消费与产业协同发展的重要引擎。

2021 年，房地产行业进入深度调整期，“三道红线”、房企债务危机等问题接踵而至。澳林却能保持稳健发展，其背后，凝聚了澳林团队所坚守的“长期主义”发展理念——不追求规模扩张，而专注于地产开发板块与零售板块的“健康运营”与“价值创造”。

去年，同城某房企为加速去化，将其旗下多个楼盘进行八折的大幅折价促销，对周边项目造成明显冲击。当时，澳林开发项目单价远高于市场促销水平，部分员工建议“跟进降价”。林祈陶及高层团队却在管理层会议上明确表态：“降价会损害前期业主利益，也会让市场陷入恶性竞争，我们要做的不是降价格，而是提价值。”

在住宅开发领域，澳林坚持以前瞻性的设计理念，严苛的建造标准，不断精细化、个性化的生活服务配套满足中小城市高阶客群所需。2021年，山东德州乐陵澳林湖畔·玺樾人家项目于规划之初便以约3.15米层高，高于市场20-30cm的空间，引领一座城的高品质居住生活标准。与此同时，开创了当地市场的先河，在社区内配置了健身房、瑜伽室、室内高尔夫，社区餐厅、共享会客厅以及地下洗车房等多元生活服务设施，并提供优质的人文物业服务与场景化的生活方式，传递出澳林“让业主买的不仅是房子，更是一种生活方式”的住宅开发理念。

早在2019 年就启动“产业协同”布局，基于中小城市的消费升级需求，将大城市商业标准与地方特色相融合，构建专业化、标准化、智慧化的现代商贸平台。在河北沧州河间，打造占地约1500 亩玻璃智造产业园，旨在全力疏通上下游供应链，打造“工艺玻璃+互联网+金融+物流+技术+服务”的全产业链综合性服务平台，推动河间玻璃行业向自动化、互联网化、智能化的加快转型。

在百货零售领域，澳林管理层始终秉持“长期主义”的发展方针，坚守“精选高性价比商品，打造一站式购物体验”的核心经营理念。企业勇于革新传统百货业态，跳出单一逐利的经营窠臼，构建起以自营体系为主导的差异化运营模式。通过严格把控商品质量关，坚持源头直采保障价格优势，并设立专项退换货服务中心，率先推行100%无条件退换货政策，全方位营造轻松愉悦的消费环境。凭借卓越的商品力与服务体验，门店收获了极高的人气与市场口碑，展现了强劲的市场吸引力。

 “澳，是海澳，是港湾；林意为众多人，是团队；希望建立起一支有理想、有信念、有文化、有执行力的团队，从小河，到大江，再到大海，拼搏前行，乘风破浪，克服困难，航行五湖四海。并且遇到经济周期大风大浪，暴风雨来临的前期，我们可以进入安全的港湾避风进行修整，在飓风过后，继续砥砺前行，扬帆起航。”林祈陶对“澳林”的解读，正是企业文化的源流。

在澳林集团，《利与他》企业文化手册是每位员工的必读书籍。“‘利他’是澳林的核心价值观，也是我们双轮驱动战略的底层逻辑。”林祈陶解释，从利他出发，澳林树立起“让城市更多彩，让生活更美好”初心使命。

“对业主，我们致力于打造理想的家园，并提供始终如一的贴心服务；对商户，我们倾力搭建繁荣的平台，助力他们实现商业成功；对员工，我们营造赋能成长的土壤，支持他们的个人发展与价值实现。我们始终相信，唯有先成就他人，才能共同成就伟大的事业。”

这种“利他”精神，体现在地产开发的细节里。

2010年山东乐陵澳林商贸城开业，面对商户经营能力弱、自主发展困难的情况，澳林秉持“利他”理念，主动推出多项扶持措施：开办培训班传授批发经验；专车护送商户至义乌源头采购，协助谈判货源；组建推销团队陪同走访下游门店，拓展批发渠道；自购物流车辆，为商户提供配送支持，有效解决了物流瓶颈。

澳林物业也同样践行着“利他”理念，在日常生活中，澳林物业通过细化服务，为每栋楼配备专职管家，建立“业主动态圈”档案系统，精准把握每户需求。针对不同业主提供差异化服务：为租户备案登记并定期走访，为独居老人上门保洁、体检、节日慰问，对年轻业主则保持“免打扰”。这些点滴细节营造了有温度、有人情味的社区环境，与业主形成“共建共治”的社区文化，赢得了业主的理解与支持，是澳林践行“利他”理念的重要成果。

这种“利他”文化，也让澳林赢得了社会认可。澳林集团接连荣获“全国质量诚信AAA级品牌企业”、“中国最佳民营企业”、“山东省重点服务业企业”、“山东省服务业特色小镇培育企业”，所经营项目被评为“全国重点培育市场”、“黄三角经济区重点项目”、“河北省重点建设项目”、“山东省第二批乡村振兴重点项目”等多项殊荣，林祈陶本人则多次获得“浙商新锐人物”、“2023中国经济新锐人物”、“杭州市工商联直属商会优秀共产党员”等荣誉称号，相继担任杭州泰顺商会监事长、浙江省中小企业协会副会长、浙江省浙商研究会副会长等社会职务。

“浙商从来不是单打独斗，而是诚信经营抱团发展。我们做企业，既要追求经济效益，更要承担社会责任。”林祈陶认为，浙商的核心是“规则下的创新”：“浙江民营经济的成熟，正因大家懂得破坏规则会被淘汰。”这也是澳林企业文化“利他、诚实、关爱、讲规则”的精髓。

展望“十五五”，林祈陶表示，澳林的目标不是做“大而全”的企业，而是做“小而美、专而精”的企业，澳林将持续深耕“城市会客厅”，并积极谋划向全国其他区域拓展，同时开发高品质住宅项目，通过地产和零售的双轮驱动，为中小城市构建美好生活生态圈，在不断为客户创造价值中实现自身高质量发展。

“未来的机会一定属于能创造真实价值的企业，秉持“利他”价值观，用长期主义穿越市场新周期，这是我们的使命，也是我们的未来。”林祈陶说。

本文刊登于《浙商研究与资讯》杂志2025年第三期（总第96期）

浙商研究会是经浙江省民政厅注册、在浙江省社会科学界联合会指导下开展工作的社会团体。它以“关注浙商、研究浙商、服务浙商、引导浙商”为宗旨，是全国首家以区域商人和商帮文化为研究对象的社团。该组织曾多次获得省社科联授予的“全省学术研究先进学会”、“全省先进学会”等荣誉；并于2017年与2024年两度被授予“全国社科联先进社会组织”称号，2020年荣获浙江省民政厅评选的“浙江省品牌社会组织”荣誉称号，2021年被浙江省民政厅评为最高等级的5A级社会组织。

作为浙商会的官方会刊，《浙商研究与资讯》是传递商会声音、凝聚浙商力量、展现浙商精神的核心平台，深度对话并记录了在商海中乘风破浪的杰出浙商代表，通过讲述他们的创业故事、商业智慧与责任担当，立体地展现了新时代浙商的群体风貌与时代精神。